Den 1. januar trer store endringer i Avhendingsloven i kraft. De nye reglene kommer til å forandre måten vi kjøper og selger hytter på. Blant annet vil det ikke lenger være mulig å selge hytta «som den er», og tilstandsrapporten må tilfredsstille strenge krav for å bli godkjent.
Endringene i Avhendingsloven gjelder i både helårsbolig og fritidsbolig, men får likevel spesielt stor betydning for hytteeiere.
– På mange hytter, og særlig eldre hytter, har det nok vært vanlig å slurve med dokumentasjonen av utført arbeid, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. – I tillegg har det vært vanlig med større grad av egeninnsats på hyttene.
De nye reglene betyr at ansvaret for tidligere utført arbeid på hyttene i stor grad overføres fra kjøper til selger.
– Selv om målsetningen med lovendringen er å få færre konflikter knyttet til kjøp og salg, venter vi en økning i antall henvendelser fra medlemmer til Hytteadvokaten når de nye reglene trer i kraft, sier Audun Bringsvor.
Forbudet mot generelle forbehold som for eksempel «selges som den er» er ment å motivere selger til å avdekke og opplyse om alle feil og mangler boligen eller hytta har, da det som er opplyst om og dokumentert før salget, ikke kan klages på. Dette betyr samtidig at ansvaret for skjulte feil og mangler overføres til selger.
Endringene i Avhendingsloven inneholder også en helt ny forskrift om tilstandsrapporter. Forskriften beskriver i detalj hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan boligen eller hytta skal undersøkes. I forskriften stilles det krav til at den byningssakyndige skal gi anslag over hvor mye det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler med tilstandsgrad 3.
Hensikten med den nye forskriften er å gjøre kjøp og salg av bolig og fritidsbolig mer oversiktlig for alle parter. Det som er dokumentert, kan ikke klages på etter kjøp, og dette gir beskyttelse for selger. Strenge krav til tilstandsrapporten sørger for at feil og mangler dokumenteres og at skjulte feil og mangler ikke kommer som en overraskelse på den nye eieren. Dette gir beskyttelse for selger.
– Dette gjør det samtidig desto viktigere at kjøper er nøye med å lese alle salgsdokumenter og at selger er nøye på dokumentasjon og stiller med en godkjent tilstandsrapport, sier Andreas Jebsen, daglig leder i Byggstart.no. – Kjøper må dessuten justere forventningene etter hyttas alder, og eldre hytter kan ha feil og mangler uten at det nødvendigvis betyr at selger kan holdes ansvarlig for disse.
Endrer dette måten vi kjøper og selger på?
– Ja, uten tvil, sier Jebsen. – De nye endringene er noe vi alle må ta stilling til når vi i fremtiden skal kjøpe eller selge. I stor grad betyr endringene at salg blir tryggere, men det innebærer også merarbeid for selger og gjør det viktigere enn tidligere å få dokumentasjon på alt arbeid utført på hytta. For en del eldre hytter hvor det foreligger lite dokumentasjon, kan det være vanskelig å tilfredsstille alle kravene før salg.
– Om du eier en eldre hytte hvor du har gjort mye av arbeidet selv eller brukte lokale håndverkere som bare har «ordnet» ting uten verken dokumentasjon eller regning, kan du stå overfor en stor utfordring om du skal selge hytta en gang i fremtiden, sier Audun Bringsvor.
